长沙楼市住宅供应充足 未来房价较为平稳

       长沙写字楼网【www.cslou.com】 全国“两会”再度明确了调控将持续的方向。在新“国五条”持续加码的宏观调控语境中，楼市的走向仍然充满不确定性。住宅新开工面积和施工面积同比下降，房地产投资额同比上升，销售同比下滑……就在昨天（3月18日）上午，国家统计局发布的2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，长沙新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨1.3%。扑朔迷离的数据面前，楼市走势的真相究竟如何？透过长沙市住建委、长沙市房地产开发协会《房地产开发预警预报信息系统》的市场监控，或者可寻找到答案。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
       数据显示，2012年长沙市住宅新开工面积为1444.35万平米，同比2011年的1921.84万平米，下降了477万平米，降幅将近25%。而这会不会导致长沙楼市后续供应吃紧，引发房价波动？
      长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海说，由于房地产开发周期相对较长的特点，静态的一个时点的数据不能完全说明未来的趋势，如果用多组的连接数据作参照，对趋势预判则更加准确，从前瞻性数据来看，长沙楼市的市场供应并不会出现明显的波动。如果仅从2012年的住宅新开工面积来看，的确有着明显下滑；但另一方面，2012年的住宅施工面积并没有出现明显减少——2012年长沙住宅施工面积为5454.6万平米，相比2011年的5483.23万平米基本持平，只略微下降了30万平米，降幅仅为0.5%。不过，因为新开工面积的减少，新开工面积占施工面积的比例却下降了9%。
       欧阳学海解释，新开工面积，反映的是1-2年后预售供应量和2-3年后现房供应量，其占施工面积的比例高低，则反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对于市场预期的信心。2012年新开工面积与施工面积比的这组数据，正印证了近年来房地产市场不景气、开发商预期不够乐观的现实心态，预警预报系统提供的第二个前瞻性指标——房地产投资额增幅也反映了这一现实。投资增幅往往和房地产市场的行情走势特别是宏观经济走势保持一致，从长沙最近10年的投资额同比增幅变化来看，两者的走势较为吻合。 虽然长沙房地产投资额逐年仍有增长，但是投资增幅放缓的势头却十分明显。2012年，长沙房地产投资额增幅同比仅为4.06%，这也是近年来最低的一年。
      “从几个重要指标来看，长沙楼市的供应仍将保持相对平稳，和往年的供应情形相差不大。”欧阳学海拿出的另一个数据是，年度施工面积和竣工面积的倍数比，这是能够准确反馈市场未来供应情况的又一个重要前瞻性指标。 预警预报系统提供的历史数据显示，虽然长沙市近年来的住宅施工面积和竣工面积都发生了很大的变化，但是“倍数比”却一直保持在相对稳定的水平。
       根据长沙市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍。施工面积和竣工面积比反映了1-2年后现房供应量，其值如果小于3.0，会出现供应短缺；大于4.0，则未来供应量将会放大。
       数据显示，2012年，住宅施工面积与竣工面积倍数比为3.64，2011年为3.73，2010为3.54，近3年来，倍数比相对稳定的数据显示了长沙未来供应量将保持供应充足现状，并不会因为新开工面积的下滑而出现供应紧张的情况。
      供应充足，也将成为长沙楼市房价的重要稳定器。虽然最新一月的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示长沙房价处在上行通道，但是在供应相当充足的现实之下，再加之新“国五条”影响的深入，长沙房价暴涨的动能显然并不足够。