中国商业地产投资存量亚洲最大 运营盈利模式不明朗泡沫持续膨胀

       长沙写字楼网【www.cslou.com】据21世纪经济报道，有业内人士担心，如果流动性持续收紧，房地产融资日益困难，最先曝出危局的可能是商业地产。这是因为，在住宅持续受限的背景下，作为调控空白区的商业地产供应量正持续放大。
       据K8土地网数据显示，今年上半年全国百城土地供应量与去年同期相当。1-6月，全国百城共推出土地9106宗，供应量为39029万平方米，同比增加2%。但各类供地中，商办物业的供应增幅最大。数据显示，今年上半年商办用地共推出1911宗，供应量为5960万平方米，同比增加42%；其中，商办用地共成交1516宗，成交量为4969万平方米，同比增加45%；商办用地楼面均价为1790元/平方米，同比增加17%。增幅都远远超过住宅。另外，中原集团研究中心监测的13个城市中，商办用地5月份供应面积环比上升85%，创年内供应新高，较2012年平均水平上升13%。各线城市供应均有所上升，其中二线发展中城市表现较为突出，供应面积环比大幅上升约603%；一线及二线发达城市分别上升约51%和34%。
       中国的商业地产投资存量已经超越日本，成为亚洲最大的市场。据DTZ戴德梁行近日发布的报告显示，中国商业地产投资存量的价值增长15%，达到1.5万亿美元。仍有多家开发商表示要加大商业地产投入。4月10日，泰禾集团以19.3亿元高价拿下北京通州台湖地块，强势进军北京商业地产领域。泰禾集团宣称，计划在3-5年内全国布局20-30座泰禾广场，以开发高端商业地产为主，并喊出“学习万达，超越万达”的口号。以住宅为主的万科也将在今年年内于广州区域推出三个商办项目，其中包括一个商业综合体，一个商业中心及一个度假酒店项目。这不像此前万科的商业项目总是强调“仅仅是为了住宅做配套”，今年推出的三大商办项目均是独立项目。
      中铁于6月16日在北京丰台推出了北京诺德中心，这是一座200米超高层写字楼，总建筑面积约45万平米，汇聚高端总部写字楼、总部独栋、商业中心、行政公寓等多元业态。
     招商地产也对外称，未来5年内商业地产将成为其核心业务。自2011年分立出来的招商商置公司，5～8年  内，将注入超过500万平方米的商业地产，每年争取进入2～3个新城市。
      与开发商在商业地产领域跑马圈地不同的是，国内商业地产到目前为止，并未寻找到真正有效的运作模式。某著名品牌开发商商业地产负责人称，他所负责的购物中心每年的目标是收支平衡，所谓收支平衡是指，利润与各种物业管理费持平，而不计前期的投资额。
      典型表现就是所谓城市综合体热，部分城市不顾当地实际，一味强调建设住宅、五星级酒店、高级写字楼和大型购物中心，一个也不能少，而一些三四线城市在可见的将来根本就无法消化那些过于高端的商业。
      与此不同，“我们要用经营商业物业的思维来开发高端综合项目”，这是阳光新业总裁万林义说的。 阳光新业更看重由商业物业持续良好运营所带来的物业长期稳定的增值，其开发的高端商业体，根据当地经济发展水平和消费能力，进行不同的产品组合和业态搭配，投入相对较少，债务低，可将市场风险降至低。     
      值得注意的是，北京高端写字楼租金环比出现下滑。据北京中原市场研究部监测的数据显示，2013年5月北京甲级写字楼租金为432.80元/平方米·月（不含物业费），环比下降0.33%，同比涨6.17%；准甲级写字楼租金为253.98元/平方米·月，环比降0.34%，同比涨9.78%。
       北京中原市场研究部认为，受实体经济运行、货币政策紧缩和金融脱媒深化等因素影响，经济形势面临严峻压力，实体经济资金流入进一步收紧，这也抑制了写字楼租赁量价的上涨空间。预计核心商圈写字楼租赁成交量继续收缩，租金稳定。
     有业内人士认为，开发商转型商业地产是个伪命题。因为转型之后，相比住宅，商业地产的运营盈利模式并没有发生根本改变，加上开发商蜂拥而上投资商业地产，未来商业地产爆发风险的几率正在逐渐加大。