万达买地疑与政府谈判砝码

        长沙写字楼网【www.cslou.com】8月23日，广州市国土房管局公布，即将挂牌出让南沙区编号2013NJY-2、3号两宗地块，《每日经济新闻》记者发现，3号地块被疑为万达量身定制。这并非首例，在全国范围，大多数万达广场在土地出让阶段均带着浓厚的“定向出让”气息。万达广场对于区域商业氛围及房价强大的拉动作用，是万达在与地方政府谈判中获得可观议价空间的最有力武器。
       资料显示，本次出让的南沙区2013NJY-3号地块位于环市大道与双山大道交界处西北侧，土地用途为商业服务业设施用地、绿地与广场用地，总建筑面积32.85万平方米，挂牌起始价8.436亿元，折合楼面起拍价2568元/平方米。
       据悉，该地块竞买人资格要求相当苛刻。公告要求，地块竞得人(含其全资子公司)须在国内建成并持有经营5个建筑面积不小于10万平方米的大型商业中心，其中至少有1个商业中心建筑面积不小于15万平方米；此外，竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。
      《每日经济新闻》记者查阅资料发现，今年7月，巨幕电影技术公司IMAX和万达电影院线公司宣布修订协议，IMAX将与万达电影院线公司合作，在中国新建40到120家IMAX影院，更令人关注的是，该协议具备排他性，意味着万达电影院线在未来几年内将成为国内唯一能够再建IMAX影厅的电影院线，也意味着该地块在国内仅有万达集团符合资格。
        这并非首例，今年7月24日出让的广州科学城KXC-K3-1地块也曾要求竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅，地块最终由万达集团以7.3亿元竞得，项目所在的萝岗万达广场将在8月30日举行奠基仪式。“政府定向卖地给万达并不意外，目前南沙商业配套相当零散，缺少有素质的大型购物商场、写字楼以及娱乐设施，万达广场的进驻能改善这一局面。”中原地产项目部总经理黄韬认为，引进一个万达广场对于当地经济、就业、税收甚至区域房价拉动作用明显，这是地方政府很乐意看到的，因此很多地方政府愿意优惠卖地给万达。
     一位前万达员工透露，当万达有项目启动时，公司会先与地方政府谈妥条件，在拍卖土地时，地方政府会设计最适合万达的竞拍门槛，而且地价相当优惠，类似的案例在全国范围并不少见。据财新传媒报道，万达长白山项目的拿地过程颇受外界争议，当地政府以基础建设投资名义返还了万达的拿地款项，万达几乎不承担土地成本。
       “我们获得土地的成本比其他企业要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主动权。”万达集团董事长王健林坦言。“类似给万达这种定向卖地的方式，从某种程度上而言是违反了公平公正的精神，但是并没有违反招拍挂制度，因为地方政府可以根据该区域的规划与发展需要，设定竞争门槛以选择有能力的企业开发土地，万达的进驻迎合地方政府提高南沙商业配套的需求，双方可以说一拍即合。”寒桐投资顾问公司总经理韩世同告诉记者。
      去年9月，国务院正式批复广州南沙新区发展规划，各路买家涌入南沙，区域房价遭到爆炒，去年12月南沙一手房价单月大涨10%，达到10671元/平方米，这也是南沙房价历史上首次破万。有业内人士认为，万达广场的进驻无疑为当地楼市火上浇油。
      此次出让的另一宗南沙区2013NJY-2号地块为住宅用地，总建筑面积达58万平方米，挂牌起始价约为20.02亿元，折合楼面起拍价为3452元/平方米。《每日经济新闻》记者了解到，该起拍价已经超过去年由富力地产以3286元/平方米拿下的南沙地王楼面单价，未开卖已经成为南沙新地王。