楼市下半场:养老地产听起来很美 做起来很难

来源:长沙写字楼网【www.cslou.com】发布日期:2012-10-21 00:00:00阅读人数:1107
长沙写字楼网www.cslou.com在号称“史上最严厉的调控”背景下,房地产商正不断尝试寻找新的蛋糕。最近,退休年龄延迟引发的激烈争议,催生了公众对养老问题的担忧。嗅觉敏锐的开发商,也从这个引起群体性焦虑的问题中嗅到新的商机,不少“大佬”更表示将会大举进军养老地产,包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企近年均抛出了养老地产发展计划,统计显示,现已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。保险资金也不甘落后。9月下旬,中国平安集团投资170亿元在浙江桐乡打造养老综合服务社区;2010年6月,“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点,有消息称,泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地,斥资40亿元,拟建新型健康养老院“泰康之家”,预计2013年建成;此外,中国人寿、新华保险、中国太保均纷纷杀入养老地产业。

尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景,但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段,养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。现实中,开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。而养老地产,便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。

土地的瓶颈

       中国第六次人口普查结果显示,60岁及以上人口占比13.26%,比2000年人口普查时上升2.93个百分点;其中,65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查时上升1.91个百分点。中国已经处在老龄化社会进程中,且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大,消费潜力大,养老地产发展前景广阔。

然而,这可见的蛋糕,在当前未必就意味着巨大的商机。首先,是土地瓶颈的问题。

近年来,地价涨幅惊人,而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上,由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途,多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得,导致前期投入中的土地成本非常高。富力地产董事长、总裁李思廉认为,土地的价格是养老地产发展的瓶颈,“若政府在这方面没有表现出一定的倾向性,我觉得养老地产的发展暂时会有一定难度”。

        朱文俊,中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任,研究养老地产多年,他指出,用地成本高、用地性质不明确是社会资本进入养老地产业的一道高门槛。朱文俊介绍,养老地产的用地性质一直没有明确规定,开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地,但不论是哪种形式,都要通过正常的招拍挂程序获取土地,成本与普通商业用地没有区别,可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年,是商业地产的两倍,投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。

高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的,普通住宅可以全部销售,而做养老地产的企业要做医院,还要做养老的配套设施,且价钱不能太高,导致经营压力加大,持续发展也面临问题。对此,中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示:“由于缺乏足够的政府支持,养老项目的土地优惠政策又尚未明确,目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛,有如在丛林中摸索前进。“目前,很多政府都在大肆宣扬鼓励、支持养老产业,但多停留在口号上,由于当前养老行业的困惑尚未真正影响到中国经济、社会的发展,所以还没有到不得不制定相关政策的阶段。”一位研究养老产业发展的人士指出。

政府的顾虑

       由于目前没有养老产业用地政策,一直以来,业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而,因担心养老项目成为拿地的幌子,政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

“目前,政府制定拿地政策尚有所顾虑,一方面要鼓励民间资本进入养老行业,一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示,一些开发商以养老产业为由获取土地,却以商业地产的模式营运,将建好的房屋出售的情况也确实存在。

记者了解得知,一些颇具实力与品牌的地产商已高调宣布进军养老地产,但事实上,在已经规划开工的项目中,有的只是在社区内配建一两栋养老住宅,有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。政府的担心并非没有道理。

      “老年公寓用地一般很便宜,而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务,并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”某开发商透露。

目前,与开发商一样对养老地产有兴趣的还有保险业。据统计,直至去年年底,单是保险业以“养老社区”为名获得的土地,就已超过2万亩。但对养老社区的建设,却并未有实质性动作。“正因为养老项目一度沦为开发商拿地的噱头,再加上政府对养老项目的监管、认证制度不健全,所以很多地方政府没有明确养老项目拿地的优惠措施。”上述研究养老产业发展的人士指出。此外,政府的顾虑还有部分私人原因。某地产公司职员曾转述一位官员的话称:“不是我不给面子,你得想想,我任期3年,需要拿出政绩,土地批给房地产企业,马上就有一大笔收入;批成工业用地,马上就有税收;批成养老院,什么现成的好处我都看不到。”

难度大,利润小

         虽然越来越多的开发商纷纷开发养老地产项目,其中不乏万科、保利、绿地、首创等品牌开发商。但大多数开发商都带着试验的性质在摸索市场。不少开发商表示,目前养老地产的需求并不大,运营难度很高,利润也很小,所以还不会铺开去做。“这是一个趋势,也有前景,但起步很困难”,经纬研究中心主任曾英杰表示。方圆地产首席分析师邓浩志表示,目前提出做养老地产的开发商不少,一些项目更多是以此为噱头,并无太多针对性的内容。

           多家品牌房企领军人也在公开场合表示,开发养老地产有难度。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆接受媒体采访时表示,养老地产是万科未来转型的方向之一。万科近几年到日本、瑞士、美国、加拿大等国研究了各种国际养老模式和项目发现,国外养老地产的群体划分很细,不同年龄段、不同情况人群的需求,都要考虑到。“万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。”

          保利地产董事长宋广菊在接受媒体采访时曾表示,与商业地产、旅游地产不同,养老地产利润不会太高,未来房企也不会大举进入。保利地产副总经理胡在新也曾表示,养老地产是一个颇具潜力的市场,但相比国外日趋完善成熟的养老地产体系,国内的养老地产明显还处于摸索阶段,“建房子很简单,但运转起来不容易,不同的城市管理水平也不同,这是最难的”。

      位于河北香河的养老产业项目总建筑面积近200万平方米,由河北建设集团和首创置业共同建设。首创置业资本管理中心佟欲晓在接受媒体采访时表示,由于养老地产是新兴产业,业务还不是很成熟,因此还没有把其放到上市公司的资产当中。

以房养老,更易接受

         “早就不指望小孩养啦,还是自己买几套房,用来收租或者以后卖出去赚点钱来养老”,居住在南湖半岛花园的陈伯这样告诉记者。陈伯今年60多岁,以前是桥梁工程师,虽然退休后的工资不低,子女的经济情况也尚可,但陈伯仍早早为老来做准备,他说,他有两套房是出租的,也是预备来养老的。

“以房养老”的观念,广州人很接受。40岁的吴先生10年前已在从化流溪河某“养老地产”项目购买了一套房子,“销售人员说是养老地产,拿地时有当地政府支持,房价好便宜”,吴先生告诉记者,当时购买的很多业主并不是为了入住养老,绝大多数在放租,现在小区里,养老度假和出租的人大概各占一半。

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