楼市下半场:养老地产听起来很美 做起来很难

尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段，养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。现实中，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。而养老地产，便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。

土地的瓶颈

       中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点；其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。中国已经处在老龄化社会进程中，且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大，消费潜力大，养老地产发展前景广阔。

然而，这可见的蛋糕，在当前未必就意味着巨大的商机。首先，是土地瓶颈的问题。

近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。富力地产董事长、总裁李思廉认为，土地的价格是养老地产发展的瓶颈，“若政府在这方面没有表现出一定的倾向性，我觉得养老地产的发展暂时会有一定难度”。

        朱文俊，中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任，研究养老地产多年，他指出，用地成本高、用地性质不明确是社会资本进入养老地产业的一道高门槛。朱文俊介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。

高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的，普通住宅可以全部销售，而做养老地产的企业要做医院，还要做养老的配套设施，且价钱不能太高，导致经营压力加大，持续发展也面临问题。对此，中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示：“由于缺乏足够的政府支持，养老项目的土地优惠政策又尚未明确，目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛，有如在丛林中摸索前进。“目前，很多政府都在大肆宣扬鼓励、支持养老产业，但多停留在口号上，由于当前养老行业的困惑尚未真正影响到中国经济、社会的发展，所以还没有到不得不制定相关政策的阶段。”一位研究养老产业发展的人士指出。

政府的顾虑

       由于目前没有养老产业用地政策，一直以来，业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而，因担心养老项目成为拿地的幌子，政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顾虑，一方面要鼓励民间资本进入养老行业，一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示，一些开发商以养老产业为由获取土地，却以商业地产的模式营运，将建好的房屋出售的情况也确实存在。

记者了解得知，一些颇具实力与品牌的地产商已高调宣布进军养老地产，但事实上，在已经规划开工的项目中，有的只是在社区内配建一两栋养老住宅，有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。政府的担心并非没有道理。

      “老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务，并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”某开发商透露。

目前，与开发商一样对养老地产有兴趣的还有保险业。据统计，直至去年年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过2万亩。但对养老社区的建设，却并未有实质性动作。“正因为养老项目一度沦为开发商拿地的噱头，再加上政府对养老项目的监管、认证制度不健全，所以很多地方政府没有明确养老项目拿地的优惠措施。”上述研究养老产业发展的人士指出。此外，政府的顾虑还有部分私人原因。某地产公司职员曾转述一位官员的话称：“不是我不给面子，你得想想，我任期3年，需要拿出政绩，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成的好处我都看不到。”

难度大，利润小

         虽然越来越多的开发商纷纷开发养老地产项目，其中不乏万科、保利、绿地、首创等品牌开发商。但大多数开发商都带着试验的性质在摸索市场。不少开发商表示，目前养老地产的需求并不大，运营难度很高，利润也很小，所以还不会铺开去做。“这是一个趋势，也有前景，但起步很困难”，经纬研究中心主任曾英杰表示。方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前提出做养老地产的开发商不少，一些项目更多是以此为噱头，并无太多针对性的内容。

           多家品牌房企领军人也在公开场合表示，开发养老地产有难度。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆接受媒体采访时表示，养老地产是万科未来转型的方向之一。万科近几年到日本、瑞士、美国、加拿大等国研究了各种国际养老模式和项目发现，国外养老地产的群体划分很细，不同年龄段、不同情况人群的需求，都要考虑到。“万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。”

          保利地产董事长宋广菊在接受媒体采访时曾表示，与商业地产、旅游地产不同，养老地产利润不会太高，未来房企也不会大举进入。保利地产副总经理胡在新也曾表示，养老地产是一个颇具潜力的市场，但相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产明显还处于摸索阶段，“建房子很简单，但运转起来不容易，不同的城市管理水平也不同，这是最难的”。

      位于河北香河的养老产业项目总建筑面积近200万平方米，由河北建设集团和首创置业共同建设。首创置业资本管理中心佟欲晓在接受媒体采访时表示，由于养老地产是新兴产业，业务还不是很成熟，因此还没有把其放到上市公司的资产当中。

以房养老，更易接受

         “早就不指望小孩养啦，还是自己买几套房，用来收租或者以后卖出去赚点钱来养老”，居住在南湖半岛花园的陈伯这样告诉记者。陈伯今年60多岁，以前是桥梁工程师，虽然退休后的工资不低，子女的经济情况也尚可，但陈伯仍早早为老来做准备，他说，他有两套房是出租的，也是预备来养老的。

“以房养老”的观念，广州人很接受。40岁的吴先生10年前已在从化流溪河某“养老地产”项目购买了一套房子，“销售人员说是养老地产，拿地时有当地政府支持，房价好便宜”，吴先生告诉记者，当时购买的很多业主并不是为了入住养老，绝大多数在放租，现在小区里，养老度假和出租的人大概各占一半。