深圳写字楼开发井喷 世联称旧改遍地开花

来源:长沙写字楼网【www.cslou.com】发布日期:2012-10-23 00:00:00阅读人数:687
长沙写字楼网www.cslou.com如今的深圳,写字楼与商业中心的供应量都进入白热化阶段,呈现井喷之势。对于市场而言,供过于求或许并不是什么好事情,反而引起市场的恐慌与担忧。

  10月22日,世联地产在三季度市场分析会上,关于深圳写字楼市场的问题进行了一番剖析与解答。

  成交上涨开发井喷

  世联地产表示,2012年第三季度,深圳写字楼市场成交可观,三级租赁市场出现量价齐涨的态势,二、三级销售市场及二级租赁市场均呈现量涨价跌的态势。

  数据显示,深圳写字楼市场销售总成交量达80960.71平方米,其中二级市场写字楼成交总量37391.71平方米,环比上升21.41%,整体成交均价46447元/平方米,环比下降9.15%,成交量的上浮主要源于多个项目在上半年集中入市,且取得较好销售业绩;而三级市场方面,销售成交面积达 43569平方米,环比上涨3.8%。

  对于写字楼成交量的上升,世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲表示,其实商业物业发展对开发商来说,最好是持有经营,而不是销售。上半年成交量的大增,主要是深受住宅调控的影响,开发商只有加快商业的销售步伐,以便更好地回笼资金。

  然而,成交量上涨,价格却有所下跌。世联称,三季度销售市场微涨,由于多个非甲级写字楼大面积成交,拉低了市场成交价格。

  而甲级写字楼方面,有机构预计,在市场需求继续放缓的背景下,深圳甲级写字楼租金在三季度小幅下滑的基础上,四季度仍无法摆脱低迷,或将持续到明年下半年,才有望好转。

  不过,即便如此,深圳写字楼供应量爆发式增长依旧热情不减。张栩哲分析:“未来5年,深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米,而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。”

  据了解,今年深圳至少将新增加5座甲级写字楼,其中福田CBD仍是供应的主战场,分别有嘉里建设广场第三座、荣超国际、世纪汇和深圳证券交易所大楼。而位于福田CBD的卓越世纪中心,也陆陆续续在推货。

  另据深圳中原地产数据显示,2012年上半年,深圳共有7个写字楼项目取得预售许可证,总批售面积达27.6万平方米,超过去年上半年写字楼批售面积的8倍,而其中厂房式写字楼占据半壁江山。

  旧改加速遍地开花

  与商业项目的井喷表现不同的是,深圳的土地市场情况却已经呈现出另一番景象。

  土地资源的匮乏,这是深圳目前所面临的最棘手的问题,难以改变。因此,城市更新与旧改的加速推进是唯一的出路。

  对此,世联地产表示,为提高土地利用率,促进产业发展,深圳的城市更新项目遍地开花,其中罗湖和龙岗成为城市旧改先行者。

  以罗湖区为例,世联表示,该区域未来新增写字楼主要源于城市更新项目,呈现片区规模式放量供应,比如以京基为主导的蔡屋围金融商业核心区和水贝国际珠宝广场。

  张栩哲表示,为了最大限度地提高土地利用综合效益,城市更新项目的容积率都会提高,而写字楼的高密度特性,成为“种高产田、出高效益”规划不可缺少的品种。

  据统计,未来深圳全市需要城市更新的总面积约240平方公里,占深圳陆地总面积的12.3%。目前,获批的深圳城市更新项目主要集中在宝安、南山、萝岗及罗湖四个区。

  除了城市更新之外,工厂改造商业项目也是写字楼群起的重要原因之一。张栩哲表示,为了盘活存量土地,解决老企业规模扩张和新企业发展用地问题,原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地,原来的厂房被拆除重建成为写字楼。

  以清水河片区的改造为例,今年4月公示的规划显示,该片区占地约5.34平方公里,定位为“面向区域的国际时尚消费中心”,开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本,有超过半数的开发面积专供这些核心用途使用。

  其续称,由于地价便宜,吸引大批开发商争相抢食这块“蛋糕”,例如星河、深业、绿景、华联等本土企业。

  其中,星河投资最大旧改的综合体项目星河雅宝就是典型的例子。星河雅宝项目是深圳城市改造重点项目,总占地面积63万平方米、建筑面积达105万平方米,是一个集住宅、大型购物中心、写字楼、金融创投聚集区等多种业态的超级综合体。

  虽然,城市的旧改一直都有政府的支持,但也存在许多问题。世联表示,由于旧改操作难度大、不明细,让不少开发商遇到瓶颈问题,造成很大的压力。

相关文章

  • 万达·总部国际CEO大讲坛盛大举行
    万达·总部国际CEO大讲坛盛大举行
  • 运达中央广场W酒店提前封顶
    运达中央广场W酒店提前封顶
  • 五一大道主车道今起路面全恢复
    五一大道主车道今起路面全恢复
  • 开发商拖欠土地出让金 楼卖完土地出让金没给
    开发商拖欠土地出让金 楼卖完土地出让金没给
  • 商铺租赁期满租约能否自动续约
    商铺租赁期满租约能否自动续约
  • 长沙新房成交量稳定  上周网签2777套
    长沙新房成交量稳定 上周网签2777套
声明:本站文章资源来源于网络,版权归原作者所有!如有侵犯,望告知,以便及时删除。
0.047816s