泛海借新钱还债 王家墩中央商务区融资5.9亿
资料显示，截止今年4月，作为原债权人的北京信托分五期实际募集资金19.99亿元，全部用于增加泛海东风公司注册资本。截至目前，泛海建设已按期向北京信托支付了一期行权费6.74亿元，二、三期尚未到期。其实就在几天前，泛海建设才刚刚公布了一笔类似的融资。
借新钱还债
10月27日，泛海建设公告宣布，其控股子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（简称“武汉公司”）拟向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司（简称“信达资产”）借款5.9亿，帮其偿还即将到期的4.8亿信托贷款。同时，武汉公司将以分期付款的方式，向信达资产归还新的借款。公告披露，2011年11月7日，武汉公司曾向江苏信托申请金额不超过（含）人民币6亿元的信托贷款，并分为两期进行。
第一期信托贷款金额为人民币1.2亿元，第二期信托贷款金额不超过人民币4.8亿元，该笔贷款将专项用于武汉公司基础设施建设。泛海建设为武汉公司申请的该笔贷款提供连带责任保证。
同年11月18日，江苏信托向武汉公司实际发放了第二期信托贷款--人民币4.8亿元整。而根据当时的《信托贷款合同》约定，武汉公司须在结息日向江苏信托支付到期利息，并于今年11月17日向江苏信托归还本金4.8亿元整。据称，截至目前，武汉公司已按期向江苏信托支付了到期利息，但是，尚有本金4.8亿元待还。为此，武汉公司拟与信达资产、江苏信托共同签订《债权收购协议》，与此同时，武汉公司还与信达资产签订《分期付款合同》。根据上述协议，信达资产收购江苏信托4.8亿元的债权，武汉公司可向信达资产分期付款。
公告还明确指出，自信达资产按照相关约定将全部收购价款支付至原债权人江苏信托账户之日起2年内，债务人武汉公司应向债权人信达资产分10期偿还款项共计人民币5.9亿元。倘若以此粗略计算，是次泛海建设“借新钱还旧债”的融资成本按年超过11.4%。泛海建设在公告中表示，目前，武汉王家墩中央商务区项目进展顺利，武汉公司具备较强的支付能力，因而对其担保的财务风险处于可控制的范围之内。同时，也有长期关注泛海建设的分析师指出，今年泛海建设加大了开工量，因而对资金的需求也相应加大。“引入信达资产其实是另一种融资形式。一直以来，泛海都是资金腾挪‘高手’，这次他们可能也是出于争取更多资金的考虑，从而推进整体项目的开发建设。”该分析人士如此表示。
流动性压力
尽管业界对其是次融资不乏利好看法，但是仍有不少观点认为，泛海建设的资金面长期趋紧，而此次“借新钱还旧债”的做法无疑是“拆东墙补西墙”，只会越解越渴，带来更高的融资成本，进一步加剧其资金链压力。新时代证券分析师裴明华援引泛海建设三季报相关数据表示，截止至今年9月底，该公司货币资金仅17.9亿，而短期借款则达到20.4亿，一年内到期的非流动负债超过30.24亿。“18亿的货币资金对应50多亿的一年内到期债务，泛海建设的流动性压力可见一斑。”裴明华如此表示。
此外，裴明华还指出，根据三季报粗略计算，泛海建设扣除预收款后的负债率为65.80%，这在行业中偏高，因为龙头企业的扣除预收款后负债率大概在41%左右。这么来看，泛海建设的资金压力确实比较大。另有业内人士指出，现在整体来看，开发商通过银行贷款仍然比较困难。虽然三季度开发贷、购房贷同比有所增加，但是整体来看，开发商获取资金的难度比较大，而泛海建设的销售回款又跟不上，其现金流势必会遇到问题。而从整个行业来看，房地产信托也大规模集中在2012年、2013年到期，据相关机构测算，2011年信托到期规模为447亿，而今年已经达到了1824亿，是去年的3倍多。“所以，今年如此大规模的信托到期，一些企业周转较慢、销售回款不到位，就很可能造成延期支付，借新还旧的情况。”与此同时，有研究人士则称，泛海建设经营现金流长期为负，其偿付债务本金及利息支出所需的资金只能来源于举借新债，一旦无法通过借贷获取足够的资金偿付债务利息及到期债务，其资金链可能面临随时断裂的风险，不能排除其因此破产的可能性。“下一步，泛海建设必须加紧销售回款以缓解资金压力。”据泛海建设三季报公布的数据披露，截止至今年9月底，该公司经营活动产生的现金流量净额为-13.35亿，上年同期则为-16.23亿。
