高增长时代一去不返 商业地产热开发需冷思考
商业地产开发过热？
2002年，大连万达商业地产有限公司成立。其以完整的产业链、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式等，在全国范围内实现万达城市综合体产品模式的快速复制，成为国内商业地产的旗帜。2007年，由于短时间内多个项目集中入市，“泡沫”一词也曾被用于北京中关村写字楼群，但一年后该区域写字楼市场却出现逆势走高的现象。
中国社会科学院近日发布的《2011～2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于住宅。其中，办公楼新开工面积大幅增长46.20%，增速提高17.6%；商业营业用房销售额也增长了23.7%。五年一个分水岭。正如中国商业地产联盟协会副会长兼秘书长王永平总结的三句话，可以看出商业地产这十年的发展过程——“十年前，人们在问：什么是商业地产；五年前，人们在问：谁在做商业地产？今天，人们在问：谁还没有做商业地产？”当下，几乎所有的房地产开发商都涉足商业地产，行内人谁都不愿意缺席。外行也纷纷介入，据了解，今年杭州开发商业地产的投资者就有90%都是行外人。大家都介入，商业地产俨然一片红火，值得思考的是，当下是否已经过热？
商业地产分为商铺和写字楼。现在许多二三线城市也都在不断地修建商场、大卖场、百货公司或者超市。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚对记者分析，现在商铺确实过热，因为大家都觉得很赚钱，一哄而上建了很多。王刚认为，北京、上海等大城市的需求量还是处于一个很旺盛的状态，“仍需要大力发展”。现在北京的办公楼面积大约有1000万平方米，上海估计只有七八百万平方米，而在纽约和东京这些发达城市，办公楼面积基本上都达到三四千万平方米。“什么时候北京能达到两三千万平方米了，那时候才能真正的称其为发达城市。”王刚指出，现在北京有很多公司选择在小区办公，这也反映了办公楼紧缺的情况。在纽约、洛杉矶办公楼的空置率基本上维持在10%，这是一个比较健康的数据，有很合理的发展空间，而北京的空置率只有4%～5%，可谓捉襟见肘，许多公司不得已到比较偏僻的地方办公，实属无奈。
过热还是要继续大力开发？我们看到开发商的经营模式正在起着变化。SOHO中国董事长潘石屹今年8月中旬已表示“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”同时，SOHO中国披露的业绩显示，营业额12.22亿元，同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币，同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。实际上，不仅仅是SOHO中国，各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。
招商难养商更难
商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是内行乐观、外行悲观。王永平跟《经济》记者反复强调他对当下商业地产经营情况的评价。不久前，王永平去广东东莞参加论坛，他特意再次前往曾被称为“全球最大MALL”的华南MALL，“其惨状历经多年未改，我经常劝告有意转型商业地产的企业家，最好先来这里‘凭吊’一下，这是中国商业地产最深的痛！”王永平在其微博上还上传了一张华南MALL里已经被盖上白布的扶梯照片。繁华地段商铺租金高企的情况正在出现变化。9月出炉的恒隆地产2012财政年度中期业绩报告显示，上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗直言不讳，奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创。恒隆广场5%的商铺在“十一”黄金周期间竟然都“闭门谢客”。
据中房信数据显示，今年1～8月，全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米，远远超过去年同期的4.9万平方米，其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时，上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计，今年前八月上海商铺销售共79万平方米，销售金额为130亿元；而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。“招商困难，养商更难”，王永平指出当下商业地产的困境。部分城市里，商铺供大于求，当供求出现失衡时，地产商的话语权也逐渐转移。定位不清晰，物业选址失误，对商铺的开发而言更是致命的打击。位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。如今，当记者偶尔还去美罗城C座沃尔玛超市购物时，不禁感叹早已人去楼空无人进入的B座大楼，而C座大楼的部分楼层更已被石膏板封闭。无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下，无法让周边的居住人群形成规律性的消费行为，也不足以对区域外的消费者构成吸引力。
对此，王永平建议，商业地产选址要考虑可视性、可达性和可逛性，还要考虑销售的产品定位。他指出，比如卖家居用品的宜家和居然之家，就选择在城市的外环，这类商场占地大，还需要便利的物流。选择城市外环，地价比较便宜，方便车进车出，也不影响居民区的生活。王永平指出，除了近几年供应集中，一些大城市的购物中心还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤，商业短期集中上市，但项目布局却又过于分散，使得项目在区域内难以营造出商圈效应。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的购物中心现状就会好很多。”购物中心集中涌现与城市规划不当，令不少商业地产开发商陷入经营困境。
春天还是冬天
此时，再追究要不要开发商业地产似乎为时已晚。当下，我们更想知道：五年后，谁还在做商业地产？随着中国城镇化进程脚步的加快，未来，城市规划中的商业地产如何有序开发？
在王刚看来，发展商用地产，不同的城市应该采取不同的策略。像北京这样的城市，王刚认为首要的就是发展边缘经济，把大型的企业转移到郊区，“因为北京的城区太拥堵了”，城区又大，这样就更应该向外发展了。“对于开发商而言，在盖房子的时候，无论是住宅也好商用也好，要细致地考虑本地的城市空间布局、供需状况、价格的状况，然后再预测未来三四年，这个楼改完以后，整个市场是什么样子的。而不是盲目的养猪挣钱，即便是某个地方缺写字楼，也不能盖同样的写字楼，要有自己的特色，比如大家都跑到核心区盖写字楼，你就应该到半核心区或者中央商务区的边缘，去盖一个很大体量的写字楼，等未来核心区被消化完了以后再供应出来，也是一个好的策略。”王刚认为，北京南五环外的亦庄经济开发区开了个好头，未来科技园又开始做示范，运河新商务区等新区则勾勒出一个解决诸多大城市问题的道路。
有人以为商业地产的“春天”来了。众人既已涌入商业地产这片“红海”，王永平指出，运作和投资商业地产都不能盲目，“以为春天来了这种论调容易误导投资者的盲目进入”。在王永平看来，住宅地产和商业地产不是此削彼长的关系，并不是住宅地产逐渐冷下来了，就意味着商业地产必能红火发展。他指出，开发住宅地产是宏观机遇等同于微观机遇，购买或投资很大程度上受限于国家宏观调控，当然也能利用政策带来收益。而商业地产则是微观机遇起主导作用，不能看整个市场的基本面，与宏观也无关，更重要的是看其涉及的具体情况，看其能辐射的商圈或住宅区的具体情况。对此，王永平建议，开发商业地产要具备四种能力，一是眼力，需要专业的眼光和专业的团队来判断地段，以及商铺的用途；二是实力，商业地产赚钱慢，回报周期相对比较长，地产商和投资者要持有一定的经济能力，就像养孩子，是一个长线投资；三是耐力，要能耐心的等待，不能急功近利；四是合力，需要有整合资源的能力。“开发商业地产是驶上春天的快车还是开往冬天的高铁，开发商和投资者们必须慎重待之。”
住建部政策研究中心主任秦虹更是提醒投资者，虽然调控让住宅去投资化，使民资关注点转向商业地产，但商业地产投资逻辑与住宅截然不同，风险较高，需要专业能力。
历经多年大跃进式的冒进，局部地区的商业地产已经呈现出泡沫化倾向，全行业面临着从数量型向质量型的发展方式转变。零点研究咨询集团董事长兼总裁袁岳指出，事实上，“稳中求进”不仅是中国商业地产行业的政策选择，同时也将是市场选择，“惟其如此，才有可能走上可持续发展之路。”
