售价比商业写字楼低五成 工业办公楼半路截客
近年来随着产业的转移以及新型产业的打造，工业地产也火热起来，各类总部基地、总部经济热潮喷发，产业向外扩张，工业地产产权办公楼也瞄准投资者伺机而动。有别于商业写字楼高额售价及高额物管费，工业办公楼因其价格优势以及格局打造不同，竟有和常规写字楼一较高下的趋势。
均价5000元/平米 边缘化的工业地产走入市中区
在大多数人的印象中，工业总部基地、孵化园、工业园等产业园区内工业办公楼摩肩接踵，这类办公楼虽然价格低，但是由于购买条件限制、区域限制，尚不具备投资的价值。但是从去年以来，成都的二环、三环内涌现出一批工业办公楼，包括海特国际社区、鼎晟国际、航利中心、优博国际等楼盘，平均售价在6000元/平米左右，并且在2012年不太理想的写字楼市场，分别取得了不俗的业绩，分了商业写字楼一杯羹。在位于南二环附近的航利中心售楼部，记者了解到从年初开盘至今，该项目去化率为50%，大部分以企业购买为主。“相比其他二环内的写字楼，工业办公楼最大的优势在于价格，航利中心加上赠送面积后实得6300元/平米；此外350平米/套起卖，每层楼两套，采用3梯2户的板式结构设计，每户设总裁办公室一间，配备单独的卫生间，这种和常规写字楼差异化极大的设计格局，对追求办公舒适感的企业来说是很好的选择。”航利中心营销经理林科告诉记者，片区内的办公楼租金大约在80元/平米，长期处于满租状态，购买该办公楼的企业既可自用也可出租。
无独有偶，三环路附近的海特国际广场也以350平米起售，每套总价在238万元的价格，在9月份开盘后每月以5套、1700平米的走量速度成为区域内卖得最好的办公楼。项目相关负责人刘涛表示：“目前都是由企业购买自用的需求，相比区域内商业写字楼50-60元/平米的租金，50年的工业产权对资产稳定的中大型企业而言更有购买价值，同时能成为公司的固定资产。”体量巨大市场竞争激烈程度堪比商业写字楼和市中心占据成熟地段优势的工业产权办公楼相比，城南的锦江创意产业园区、城东的龙潭总部基地、城西的青羊总部基地则面对更强的同区域化、同质化等多重竞争。根据中原数据库分析显示，仅锦江区产业园区内的工业办公楼总建筑面积就达到218万平米。2007年以来，工业用地放量明显，根据中原地产数据检测，未来3年内工业办公楼的体量将达到500-600万平米之间，如此大体量的工业办公楼推向市场，想要在激烈的市场竞争中取胜，“性价比”自然会成为工业办公楼的核心竞争力。记者在龙潭总部基地随访一圈下来，发现有九峰国际总部基地，华亚·钢铁领域名企公馆、启源兴业科技园、汇润国际等近10个工业办公楼在售，价格区间从3500元/平米—7000元/平米不等。“若单从供应和需求来看，很明显工业办公楼已经供大于求，加上集中在同一时期开发品质差异不大的项目，必然会出现大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的境况。”华亚·钢铁领域相关负责人何良栩认为，目前成都的工业总部基地由于都是新兴园区，普遍存在人气不足，在交通、商业、银行、餐饮等配套方面缺乏的现实问题。有部分资金雄厚的开发商在打造产品时会有相关考虑，例如华亚·钢铁领域配备了高品质的硬件设施，还投入了6000多万元打造了5000多平米的高档商务会所。走品质化、差异化路线也在成为工业办公楼的优势。
商业化趋势明显 工业办公楼分流
商业写字楼客户在悄然不觉中，原本为满足“创意”企业办公需求的工业办公楼，占据了成都写字楼市场的大半部分，加上在产品硬件配置与商业写字楼基本相同的情况下，二者的租售价格却相差较大，工业办公楼的租售价格只有同等配置商业写字楼价格的50%-70%。这些指标是否会对商业写字楼造成一定的销售压力呢？新港地产顾问有限公司执行董事长张红兵表示，这个问题应该分别对待，工业办公楼的产权性质是工业用房，对购买群体限制颇多，购买面积不小于300平米，且不能按揭，对资金需求量大，因此购买工业办公楼的多为中大型企业，且大部分目的为自用，从投资角度而言影响很小。但是另一个方面，工业办公楼的放量是成都商业写字楼的一倍，加上单从外观上来看，随着工业办公楼的市场主流产品化，已经很难分辨两者的区别，加上二者在建筑外观、内部构造、使用功能上基本一致，再加上招商条件较松，一定程度上分流了商业写字楼的客户。
