从住宅到商业地产,长沙写字楼市场蓬勃发展

以住宅房地产发迹的万隆置业，在多元化的门路上已开端形成地产开辟、工程设置装备部署及建材贸易、投资等板块业务并举的态势。而2012新年伊始，万隆置业在长沙宣布，旗下投资的第一个都会都会综合体——万隆中央广场即将在湖南湘乡动工设置装备部署，这是一个在四线都会具有一站式消耗、全功效商务的100米地标都会综合体项目，也是该市打造“资源节省型、情况友爱型”两型社会的又一力作。

长沙写字楼网：您以为促使房地产企业转型贸易地产的缘故原由是什么？

杨学宁：十年前，人们在问：什么是贸易地产？五年前，大家存眷：谁在做贸易地产？而本日，我们会想：谁还没有涉足贸易地产？

之以是有这种生长趋向，我总结一下诱因重要有以下五点：政策、当局、资金、宏观和市场。国度为整理房地产市场出台了一系列的调控政策，这些政策迫使房地产开辟商必须为本身企业的生长探求新出路，住宅地产在国度宏观调控下，市场开辟将愈来愈理性、竞争愈来愈猛烈、政策愈来愈严酷、融资愈来愈困难，住宅地财产绩可以大概稳中有升已经很不容易。

而贸易地产则相反，在国度‘十二五’计划中明白提出了要加快中小都会和城镇的设置装备部署，都会化历程的加快为三四线都会当代庖事业的生长提供了战略性机会，贸易地产有了精良的生长沃土。

同时许多地方当局对贸易项目都很看重，由于当下中国广为盛行的“都会谋划”观点，使得贸易项目与政绩挂钩，只要是报告的贸易项目，根本都市批下来，由此可见当局黑白常支持贸易项目标，这也给贸易地产提供了生长的空间和机会。

资金方面现在银行对住宅收紧银根，而对贸易地产却较为放松，对贸易地产的授信度也很大，另有信托、债券、股票等融资模式，都对贸易地产情有独钟，这就为贸易地产的生长提供了充分的资金。

从宏观经济情况来看，贸易地产也是满盈了机会的，扩大内需的经济布局调解必要贸易地产的敏捷生长来动员；

至于在市场方面，好比像湘潭（长株潭一体化动员城镇化历程）、怀化（周边13个县市动员城镇化历程）如许的三、四线都会，贸易地产的生长还处于初始阶段，提拔的空间非常的大，生长的路径也非常的多，以是在三、四线都会贸易地产具有较大的生长潜力。

总结起来便是政策、当局、资金、宏观和市场这五大方面都指向一个贸易地孕育发生长的利好偏向，以是说在现阶段房地产企业转型贸易地产是局势所趋。

长沙写字楼网：机会每每也与危害并存，您以为贸易地产在开辟历程中存在哪些危害？

杨学宁：是的，机会永久与危害并存。只管贸易地产的转型已成趋向，将来也将是中国贸易地产的黄金十年。但是这绝对不会是全部人的黄金，而只是少数人的黄金，失败要比乐成的案例多得多。

贸易地产存在的危害我总结了一下重要有以下几点：一是资金需求量大，资源运作困难。就现在贸易地孕育发生长的模式来看，贸易地产需依托恒久向好的经济大情况、成熟的融资情况、专业的谋划办理团队，要是缺少资金缺少大情况及专业的办理团队，那么生长贸易地产只能是一句空话；二是贸易地产的谋划办理历程非常庞大，需专业团队办理。贸易地产与住宅差别，纯住宅只要是售出根本就完成整个开辟流程，而贸易地产从开辟和运营以及后期租售，有一些列题目必要办理，这些决议筹划的毛病都市带来恒久的负面影响；第三个危害是也是致命的危害，那便是政策危害，实在政策危害是根本上的危害，要是贸易地产其他因素都可促使项目走向乐成的时，但是项目存在政策危害，如许的打击也是扑灭性的；另一方面要是住宅开辟商、零售商和保险公司等多方参与贸易地产开辟，那另一个危害就到临了，便是过离开辟的隐患。

和国皮毛比，现在中国的贸易地产还不敷专业。在外洋，贸易地产是金融产物，它重要靠每一平米所创造的业务额即现金流表现项目代价，而海内贸易项目还多停顿在寻求不动产本身的代价阶段，以是这种定位不正确，不敷专业本身就存在着巨大的危害。

长沙写字楼网：那么作为贸易地产，开辟商怎样才气最大限度的躲避危害呢？

杨学宁：我适才已经说过，机会与危害是同在的。面对贸易地产的机会和危害，作为转型贸易地产的开辟商必须存眷三个方面。

一是要牢牢掌握财产关键，贸易地产的财产链是极其庞大的，贸易地产从开辟到运营，参与者不但有开辟商、运营商、终端消耗者，另有物业投资者、物业租赁者以及旗下形形色色零售业者，整个财产链条的庞大水平远远凌驾住宅地产。以是掌握好财产关键至关重要，只要把这些业态组合形成成熟完备的财产链，那么贸易地产的大部门危害就可以躲避。

二是资金模式的运营。贸易地产比住宅地产增长了持有运营期的资金压力，在现在预售制度下，住宅地产融资布局中的短期开辟贷款模式，已经无法满意贸易地产范畴所必要的永劫间资金运营，这就申饬开辟商必须恒久持有大量资金，加大资金投入，而且形成贸易地产准证券化。

三是要有专业的贸易地产运营团队。贸易运营贸易地产比住宅地产多了招商、运营关键，这一关键对贸易地产项目标乐成至关重要，以是贸易地产人才也是决定贸易地产乐成的关键因素。

长沙写字楼网：杨总能谈谈贵公司正在开辟的贸易地产项目吗？

杨学宁：如今万隆置业已经启动了贸易地产项目，那便是我们的万隆中央广场。我们正在高兴在湘乡市打造一个都会焦点的贸易综合体，这也是万隆置业的蓝本项目。现在项目正在报告中国四线都会“都会综合体“树模工程。

作为我们企业第一个快速开辟的都会综合体，建成后的万隆•中央广场融修建科技与修建美学于一体，好用又悦目，从而可以敏捷聚拢人气，形成积累效应。这次总投资3.5亿元，打造中的万隆中央广场总占地面积为7923平方米，修建面积为76983平方米，修建高度100米，层数为27层，此中大型购物中央、佳构生存超市为1-6层，旅店式公寓7-19层，专业写字楼从20到27层，购物娱乐休闲餐饮包罗万象。现在我们正在整合贸易资源，组建万隆贸易控股有限公司，打造专业的贸易团队。本项目将在探索三四线都会综合体产物及谋划模式上打响第一枪，将项目带入“文化综合体”、“财产综合体”的理念上，为下一步的扩张夯实底子做好各项准备事情。

我们将在三四都会打造具有一流水准、以贸易地产为焦点的都会综合体，盼望借助本身企业其他板块的日趋成熟来完成向都会综合体的战略转型。此消息一传出就吸引了海表里许多的闻名品牌加盟进驻，天下500强企业沃尔玛及着名品牌大家乐、肯德基、苏宁电器、横店王府井影院等商界巨头魁首看重，纷纷告竣恒久并跨地区互助的战略意向。

我信赖我们这一系列战略转型计谋的推出，肯定可以大概推动三四线都会贸易地产的生长，我们的目标是成为三四线都会的“万达”。

长沙写字楼网：对现在三四线房地产市场，您怎么看，是否也存在一些题目呢？

杨学宁：我的明白是，北京、上海、深圳等属于一线都会，长沙等省城都会属二线都会，湘潭、邵阳、怀化等地级市属三线都会，湘乡、浏阳等县级市属四线都会。就三四线都会而言，将来十年仍旧是房地产同时是贸易地孕育发生长的黄金时期。好比湘潭，拉动点之一是长株潭一体化带来的刚需，好比怀化，拉动点之一是怀化的都会化率带来刚需。我以为三四线的房地产市场总体而言是相对康健、稳固的。但是当下也存在两个方面的题目，一是提供量太大，50万平方的单体项目太多，刚需再怎么激活，也无法有用实时消化这么大的量，以是这也是三、四线都会最大的预警。二是同质化征象严峻，项目特点、产物特点不突出。万隆一直都是走蓝海战略的差别化门路，像维也纳丛林的六期，在怀化首推养老住宅和原创青年格调洋房，便是一个弥补市场空缺的产物。房地产已经进入到一个理性开辟的阶段，靠炒作观点来营销的期间已颠末去，要是不从消耗者角度来研究市场、定位项目和产物，就碰面对项目标投资危害，由于消耗者是永久不克不及被忽悠的。