SOHO中国艰难转型 租金收入难撑大局
来源：长沙写字楼网【www.cslou.com】发布日期：2013-03-09 00:00:00阅读人数：1413
长沙写字楼网【www.cslou.com】3月6日，SOHO中国在香港发布2012年业绩报告，公司去年全年投资物业的租金收入仅1.48亿元，与当期公司实现的营业额153亿元及去年全年的销售额94.68亿元形成巨大反差，意味着SOHO中国由销售向持有的战略转型仍前路漫漫。
2012年，SOHO中国实现营业额153亿元，在上年同期56.8亿元的基础上增长了169%。毛利也由2011年的27.3亿元增长至90.06亿元，增幅达229%。在营业额快速增长的同时，SOHO中国2012年的净利润也在投资物业价值重估后实现同比172%的增长至106亿元。
2012年初，SOHO中国曾高调宣布，全年销售目标为230亿元。当年8月，SOHO中国突然宣布进行战略上的重大调整，此前以销售见长的SOHO中国将告别散售，全面转向持有自己开发的商业物业。与此同时，其年度销售目标也被腰斩，下调至120亿元。
尽管如此，SOHO中国的年度销售额仍然没有达到下调后的目标。其年报数据指出，“2012年度确认的营业额主要来自银峰SOHO（原望京SOHO）及SOHO中山（楼盘）广场等项目。这两个项目的合同销售金额共计约94.68亿元，均价约5.0531万元/平方米。”事实上，在SOHO中国2007年上市后，销售额曾连续三年出现高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%，于2010年达到了销售额238亿元的顶峰。但此后，其销售额完成情况却每况愈下，2011年为109亿元，同比下降幅度达118%，而2012年则进一步下降15.1%至96.48亿元。更重要的是，公司业绩报告显示，2012年，公司权益股东所占纯利约105.85亿元，在2011年的基础上增加了约66.93亿元。这主要是由于本期销售物业确认面积大幅增加以及投资物业增多导致物业评估增值大量增加。除去投资物业的评估增值，核心纯利为人民币33.35亿元，核心纯利润率约为22%。
在3月6日的业绩发布会上，SOHO中国行政总裁张欣表示，2012年，其销售物业占比约25%，自持投资物业占比约75%。之后将不断提高自持物业的比例，直到2015年，SOHO中国持有物业比例将达到100%。尽管SOHO中国的持有物业比例在增加，且北京、上海（楼盘）两地的商业办公物业的租金收入不断上涨，而SOHO中国2012年投资物业的租金收入却并不突出。年报指出，2012年SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。
2012年，SOHO中国实现营业额153亿元，在上年同期56.8亿元的基础上增长了169%。毛利也由2011年的27.3亿元增长至90.06亿元，增幅达229%。在营业额快速增长的同时，SOHO中国2012年的净利润也在投资物业价值重估后实现同比172%的增长至106亿元。
2012年初，SOHO中国曾高调宣布，全年销售目标为230亿元。当年8月，SOHO中国突然宣布进行战略上的重大调整，此前以销售见长的SOHO中国将告别散售，全面转向持有自己开发的商业物业。与此同时，其年度销售目标也被腰斩，下调至120亿元。
尽管如此，SOHO中国的年度销售额仍然没有达到下调后的目标。其年报数据指出，“2012年度确认的营业额主要来自银峰SOHO（原望京SOHO）及SOHO中山（楼盘）广场等项目。这两个项目的合同销售金额共计约94.68亿元，均价约5.0531万元/平方米。”事实上，在SOHO中国2007年上市后，销售额曾连续三年出现高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%，于2010年达到了销售额238亿元的顶峰。但此后，其销售额完成情况却每况愈下，2011年为109亿元，同比下降幅度达118%，而2012年则进一步下降15.1%至96.48亿元。更重要的是，公司业绩报告显示，2012年，公司权益股东所占纯利约105.85亿元，在2011年的基础上增加了约66.93亿元。这主要是由于本期销售物业确认面积大幅增加以及投资物业增多导致物业评估增值大量增加。除去投资物业的评估增值，核心纯利为人民币33.35亿元，核心纯利润率约为22%。
在3月6日的业绩发布会上，SOHO中国行政总裁张欣表示，2012年，其销售物业占比约25%，自持投资物业占比约75%。之后将不断提高自持物业的比例，直到2015年，SOHO中国持有物业比例将达到100%。尽管SOHO中国的持有物业比例在增加，且北京、上海（楼盘）两地的商业办公物业的租金收入不断上涨，而SOHO中国2012年投资物业的租金收入却并不突出。年报指出，2012年SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。
不过，其业绩报告同时显示，截至2012年12月31日，SOHO中国拥有现金约222亿元，净资产负债率为2.6%。
“净负债率仅有2.6%，现金超过人民币220亿元，这使得本集团在转型过程中有充足资本应对未来可能发生的任何经济、市场的波动和震荡的同时，也能更好地抓住北京和上海两个核心城市的收购机会。”SOHO中国在年报中表示，“2013年我们仍将专注于上海和北京土地、项目的收购。”“SOHO中国未来的策略还是以收购为主，其资本开支仍将较大。”前述某港股私募机构投资经理认为，短期内SOHO中国大部分收益都是持有物业公允价值变动所贡献，未来其业绩会出现上下波动，而其转型的目标——物业租金收入尚难在其业绩中起到支撑大局的作用。
