小户型公寓供需两旺

尽管受到宏观政策打压，小户型需求依然较为强劲，市场整体去化率达到70%左右，来自泊富恒嘉的报告显示，长沙市小户型的供应依然旺盛，目前全市小户型产品供应套数达到16751套，但在需求强劲的现实下，小户型的销售还是较为乐观。投资需求是小户型供需走旺的主要原因。

投资仍是主要目标

泊富恒嘉发布的《长沙市全市公寓市场调研分析报告》显示，长沙公寓产品面积以30-60平方米为主，主要有投资、自住及办公兼自住几种类型，按置业需求分类，其中投资客户仍是购买主力。

与商业地产动辄数十万，上百万的投入相比，公寓因为面积小，总投资金额较低，有效控制了投资成本，降低经济压力，成为投资需求最青睐的产品。统计显示，小户型公寓的购买人群中，有70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源。

位于雨花区武广片区的喜盈门·范城，其特色就是低总价国际品质精装公寓，精装房以毛坯价入住的价格定位，也吸引了众多投资客群。像喜盈门·范城这样以精装修发售的策略，正在逐步成为小户型公寓主要的销售形式。

多溢价手法促销

数据显示，目前全市已知在售公寓项目至少46个以上。未来长沙市场小户型供应依然巨大，预计将达到186.72万平方米的规模，市场竞争依旧激烈，在这样的市场条件下，增加溢价成为普遍选择。

一般而言，大部分公寓产品普遍会通过硬配套来提升产品价值，比如采用精装修，选用品牌电梯，部分公寓甚至还会配有中央空调和24小时热水。提高配套服务等来增加产品附加值的同时，提升商业价值，实现商务价值最大化也成为公寓普遍采用的溢价手法。

位于万家丽路和长沙大道交汇处的华晨世纪广场，其酒店式公寓就以高投资回报率受到市场的热捧。购房者购置的公寓由豪生大酒店统一管理，更能保证购房者的获取稳定收入。同时，华晨世纪广场内配置了华润超市、温德姆酒店、居然之家、高配写字楼，再加上地处雨花区核心商圈的高桥商圈之内，都为其公寓产品提供了更多的溢价空间。

泊富恒嘉的报告提示，价格、地段、投资回报、精装修品质等是客户置业公寓产品的主要关注面，从市场反应来看，低首付、增加产品附加值，精装修等也都是加速产品去化的有效方式。

业内观点

产品结构调整是大势所趋

在2012年博鳌房地产论坛上，关于产品类型与结构的调整成为众多房企高层关注的焦点。

在这次论坛上，万科执行副总裁周卫军认为，在大政策环境不变的情况下，调控仍然会在政策和制度上进行。“一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住；二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。”

金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿表示，房企库存压力依旧没有得到释放，优化产品结构将会使库存去化得更好一些。那么，改善产品结构，在推向市场的产品中多推一些与首次置业、首次改善房对路的产品，可以优化项目成本。

越来越多的开发商开始意识到区域市场，尤其是二、三线城市的吸引力。“中国有大量的二线、三线城市，发展的潜能非常大”，星河湾集团董事副总裁梁上燕说，未来行业的机遇之一就是二、三线城市尚待挖掘的巨大市场潜力。