苏州写字楼市场犯困 同质化严重分布过于集中

       据365地产家居网的统计显示，截至今年5月底，苏州写字楼房源可售量为5434套，面积为105.4万平方米。若不考虑增量，按去年988套、18.11万平方米的年销售量来推算，目前的写字楼存量需用5年多才能“消化”完。
      区域的分布来看，园区以1824套的库存量排在各区域首位，占了市区写字楼总库存量的33.5%。姑苏区尽管新住宅类房源供应有限，但写字楼库存量却颇为可观，以1350套的量位居各区域第二，占比24.8%；相城区和高新区分别以1144套和809套位居第三位和第四位。
      楼产品分布的不均衡，是影响成交量的一个重要原因。比如，以园区为例，目前湖西CBD区域和湖东旺墩路金融和商业氛围颇浓，而园区近八成的写字楼产品位于这两个板块。仅以湖东而言，就有丰隆城市中心、中新公积金大厦、晋合广场、圆融星座等十余个大体量写字楼项目，这还不包括未来“第一地标”——九龙仓国际金融中心。
      显示，5月份，市区写字楼销售均价为21672元/平方米。由于写字楼单体销售面积较大，一套写字楼动辄就要上千万元，因此有不少需用写字楼的单位会选择放弃购买，采用租住，这也是影响写字楼成交量的另一个原因。

地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标，交通、人流、商贸汇聚度是一幢写字楼升值潜力所在。“是否位于城市中心区域，这决定了写字楼物业的档次。像园区湖东、高新区狮山路区域都是商业金融集聚的地方，可以为开发商带来稳定的现金流。而且目前苏州正处于转型阶段，这些区域更容易受到开发商青睐。”有业内人士这样分析，由此带来的是写字楼一个销售困局：即产品的同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段，区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。
       开发商坦言，写字楼堪称是物业类型中最难去化的一类，甚至比酒店式公寓更难销售。5月份市区写字楼共成交47套，计2.53万平方米，业绩最好的楼盘销售量也不足10套。对于庞大的库存量，这样的成交量显然只是杯水车薪。
     楼销售困局的突破并非易事。记者了解到，市区部分写字楼的开发商也曾尝试过多种销售形式，比如整层出售，或者将写字楼改成酒店式公寓后出售，有一定的效果。数据显示，市区5月份成交的写字楼，面积在400平方米以上的占了总量78%，成交总面积达到了1.97万平方米。整层出售营销中，开发商通过总价的让步，来刺激了成交，加速资金回笼。
    内人士表示，写字楼市场的冷暖与该区域第三产业发展程度成正比，若一个区域的金融服务行业还未发展到一定的规模，即便地段优良，也很难支撑起写字楼市场，更无法吸引投资客关注。因此，写字楼产品要想走出销售困局，需要的是区域三产快速发展、用产品差异化取代同质化等多种力量的推动。